פרטים ליצירת קשר עם משרד עורכי הדין מיכאל גנון ושות':

מיכאל גנון, עורך דין

יצירת קשר:

כתובת המשרד: רח' בן גוריון 33 (בית אלבה), הרצליה

ת.ד. 3082 הרצליה 4613002

טל': 0773007488 ; נייד: 0526883027 ; פקס: 153773007489

*
דוא"ל: Advganon@gmail.com

"שכל העולה לגרדום לידון אם יש לו פרקליטין גדולים ניצול ואם לאו אינו ניצול" , תלמוד בבלי, שבת לב (א)

מספר המבקרים בבלוג "הפקולטה":

מספר המבקרים בבלוג "הפקולטה"

יום ראשון, 1 בנובמבר 2009

דגשים הכרחיים בחוזה מכר דירה

מהם הסעיפים הקריטיים ביותר שחייבים להיות בחוזה מכר דירה, ועורך הדין לא תמיד נותן להם את מלוא תשומת הלב הראויה?


דגשים בחוזה מכר דירה:
לאחרונה, הגיע אלי אחד מלקוחותיי, אשר בשיחה חברית, תמה על גובה שכ"ט שעורכי דין גובים בגין עסקת מקרקעין (בין חצי אחוז לאחוז מגובה העסקה, בצירוף מע"מ - לעניין זה, ראה נספח הצעת חוק לקביעת תעריף שכ"ט מינימאלי לעו"ד בעסקאות מקרקעין). אותו לקוח טען כי את כל ההסכמות עם מוכר הדירה הוא ביצע בעצמו, ועל עו"ד סה"כ "למסמך" כלשונו את ההסכמות הנ"ל. לאחר שבחנתי את טיב "ההסכמות" עליהם הגיע הלקוח עם המוכר, החלטתי לכתוב את המאמר הבא.
ראשית, אפתח ואומר, שבכל עסקת מקרקעין,

יום ראשון, 5 ביולי 2009

התיישנות דו"חות וקנסות עירייה

יום ראשון, 24 במאי 2009

צוואה, ירושה, ידועים בציבור וניהול העיזבון

חוק הירושה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק הירושה"), קובע בסעיף 2 כי " הירושה היא על פי דין זולת במידה שהיא על פי צוואה". כלומר, כאשר המוריש לא ערך צוואה, תחול ברירת המחדל, לפיה הירושה תהא על פי חוק הירושה

מהי ירושה על פי הדין?פרק שני בחוק הירושה (ס' 10-17), קובע מיהם היורשים על פי דין, ובעקרון, היורשים הם:
"(1) מי שהיה במות המוריש בן-זוגו;
(2) ילדי המוריש וצאצאיהם, הוריו וצאצאיהם, הורי-הוריו וצאצאיהם...".

בהתאם לסעיף 11 לחוק הירושה, בן הזוג (אישה / בעל) יורש מחצית מכלל הירושה וכן את מלוא המיטלטלין, ריהוט, מכונית משותפת וכל הקשור למשק הבית המשותף.
מאידך גיסא, הילדים של המוריש, יורשים את המחצית הנותרת של הירושה, המתחלקת שווה בשווה ביניהם.

יוער לעניין זה, כי פסיקת בתי המשפט מתייחסת גם לידוע בציבור / ידועה בציבור, כבן זוג / בת זוג של המוריש, ולכן הידוע בציבור / הידועה בציבור יורש/ת מחצית מכלל הרכוש, וכן את מלוא המיטלטלין. יובהר כי גם בן זוג / בת זוג מאותו המין (זוגות הומוסקסואליים) יורשים בדיוק כבני זוג הטרוסקסואלים.
עניין הידוע והידוע בציבור ניתן להחרגה, באמצעות עריכת הסכם ממון בין בני הזוג ו/או הסכם לחיים משותפים, בו יקבע מפורשות מה הסדר הירושה שיחול במקרה של פטירת אחד מבני הזוג.

אם המוריש לא הניח אחריו ילדים, נכדים, או הורים, אך הניח אחריו אחים או צאצאיהם, או הורי הורים וצאצאיהם, אזי יחולק עזבונו שני שליש לבן הזוג ושליש יחולק לייתר היורשים.
במידה וערב מות המוריש היה לו בן זוג הנשוי לו לפחות 3 שנים וגר עמו באותה דירה (ופסיקת בתי המשפט הרחיבה זאת גם לעניין ידועים בציבור, כאמור לעיל), יקבל בן הזוג את כל חלקו של המוריש באותה דירה, את הרכב המשפחתי, את המיטלטלין במלואם ואף שני שלישים מיתר העיזבון.

כמו כן, אם לא הניח המוריש אחריו קרובים למעט בן זוג - יירש בן הזוג את העיזבון כולו.

חשוב לציין כי חוק הירושה לא מגדיר מהם הנכסים / החפצים שיקבל כל אחד מהיורשים. חוק הירושה דן בשיטת חלוקת העיזבון במונחים של רבע, שליש, מחצית וכד'. מטבע הדברים חוק הירושה, שהנו חוק כללי, אינו יכול לרדת אל רמת הפרט ולקבוע כי את טבעת הנישואין תירש יורשת "א" ולא יורשת "ב". חוק הירושה קובע מהי החלוקה שיש לעשות, אך אינו קובע כיצד יש לבצעה, שכן ביצוע חלוקת עיזבון אחד אינו דומה למשנהו.

אי פיתרון זה בחוק הירושה יוצר לעיתים קרובות, סכסוכים וקרעים עמוקים במשפחה, ולא אחת גורר הגשת תביעות אמוציונאליות וחסרות היגיון כלכלי של אח כנגד אחיו וכיוצ"ב.

ירושה על פי צוואה:
לפי החוק צוואה היא דרך שבה אדם מגדיר מה יעשה ברכושו ובנכסיו לאחר מותו.
בבסיס דיני הירושה מצויה זכותו של כל אדם לצוות, לערוך צוואה לטובת כל מי שהוא חפץ, ולכלול בשטר צוואה הוראות לגבי אופן חלוקת נכסי העיזבון.
זו הדרך הנהוגה והמקובלת כדי לתת ביטוי לרצון האחרון של המוריש לקבוע מה יעשה ברכושו ולמי יחולקו נכסיו לאחר מותו.

למעשה צוואה היא כעין חוזה בין המוריש לבין יורשיו, אשר לאחר מות המוריש, המדינה היא שאוכפת את קיומו, ומגינה על זכויותיו כלפי היורשים וכלפי כולי עלמא.
לפיכך ברור שעריכת צוואה היא דרך ההורשה המועדפת ע"י החוק, וכיוון שהיא מונעת מחלוקות רבות העלולות לצוץ ומבהירה מהו רצון המוריש, ללא כל עוררין.


להלן מספר דוגמאות של מקרים נפוצים בהם מומלץ לערוך צוואה, על מנת למנוע סכסוכים, עגמת נפש, ומלחמות ירושה בבתי המשפט לענייני משפחה:
למוריש יש נכס שאינו ניתן לחלוקה בין היורשים, כגון אוסף תמונות, אוסף בולים, תכשיטים בעלי ערך רגשי מיוחד, חפצים העוברים מדור לדור במשפחה וכיוצ"ב. באמצעות עריכת צוואה ניתן לייחס כל אוסף, כל תכשיט וכל חפץ שהוא ליורש ספציפי, לפי בחירת ורצון המוריש, דבר שלא ניתן לעשותו בירושה לפי הדין.

בני זוג מעוניינים כי במקרה של פטירת מי מהם, יקבל בן הזוג הנותר בחיים את דירת המגורים ו/או את יתר הרכוש, ורק לאחר פטירת בן הזוג השני, יעבור הרכוש לילדיו. במקרה כזה רק צוואה הדדית, בין בני הזוג יכולה להסדיר זאת. זהו מקרה שאינו קיים בחוק הירושה.

לדוגמא, מורישה אשר בבעלותה חנות פרחים, דירת המגורים שלה, ודירת מגורים נוספת, אשר ירשה בעצמה.
נניח ולמורישה שלושה ילדים היורשים אותה והיא לא ערכה צוואה, יחול חוק הירושה, לפיו כל אחד מהיורשים זכאי לשליש עיזבונה. נניח כי אחד מילדיה יהיה מעוניין להמשיך להפעיל את חנות הפרחים, ובתמורה ידרשו ממנו אחיו לוותר על חלקיו בדירות המגורים, עלולה במקרה זה לחול חובת תשלום מסים למדינה, דבר אשר היה ניתן למנוע ע"י עריכת צוואה מתוכננת חכם מבחינת מיסוי.

לעיתים, חשיבותה של הצוואה הנה בהסדרת הזכויות ברכוש אשר השימוש בו עתיד להימשך, לאחר פטירת המוריש. נניח, עסק משפחתי, אחזקת מניות, תפקידי ניהול שנשא בהם המוריש, חברות פרטיות, תביעות התלויות ועומדות בבתי המשפט (יטופלו ע"י מנהל העיזבון) מניות / אג"חים, וכיוצ"ב.

המלצותינו:לדעתנו, הדבר החכם ביותר שאדם יכול לעשות בעניין אופן הורשת רכושו לאחר מותו, הנו עריכת צוואה, מינוי מנהל עיזבון במסגרת הצוואה וכן הפקדת הצוואה המקורית בידי רשם הירושה והפקדת העתק הצוואה בידי מנהל העיזבון.

מנהל העיזבון ירכז תחילה את כל נכסי העיזבון וכן את כל חובות העיזבון. מנהל העיזבון ישלם את כל חובות העיזבון וידאג לקיום הצוואה במלואה, ככתבה וכלשונה, וכן מנהל העיזבון ידאג להעברה בפועל של כל נכס ונכס לידי היורשים, כפי שיפורט בצוואה. למעשה, מנהל העיזבון הוא המוציא לפועל של הצוואה, ומשכך, על המצווה למנות לתפקיד זה, אדם עליו הוא סומך בוודאות מוחלטת.

למרות כל האמור לעיל, מידי פעם בפעם, צצות מחלוקות בין היורשים ולא אחת ישנם יורשים אשר אינם מרוצים מהצוואה והמנסים לטעון כי המצווה לא היה שפוי בעת כתיבת הצוואה ו/או שאחד היורשים השפיע עליו השפעה בלתי הוגנת, הפעיל עליו לחצים פיזיים או נפשיים וכד'.
לדעתנו, טענות כגון אלו, בדבר אי שפיות המצווה, לא רק שאינן עושות צדק עם רצונו האחרון והאמיתי של המצווה, כפי שבא לידי ביטוי בצוואה, אלא אף מבזות את כבוד המת.

לעניין פיתרון מוחלט של בעיה זו, מומלץ לקרוא את מאמרנו "תיעוד מצולם ומוקלט של עריכת צוואה ואישורה".

מאידך גיסא, הסיבה היחידה לאי עריכת צוואה, הנו רצון טבעי הטבוע בכל אדם ואדם, וזהו הרצון להדחיק את נושא המוות וכל הקשור בו. ניסיון החיים מלמד שהדחקת נושא המוות - לא גורמת למוות להדחיק אותנו...

נקודות לסיכום:כאמור לעיל, הוראות הצוואה צריכות להיות מנוסחות באופן ראוי וחד משמעי ושאינו מתיר יותר מפרשנות אחת לצוואה, פרשנות המשקפת את רצונו האמיתי של המצווה.
כמו כן, חשוב כי הצוואה תיחתם בפני שני עדים "ניטראליים", עדים אשר אין להם כל חלק ועניין בירושה.
כמו כן, חשוב לא פחות להפקיד צוואה בצורה הנכונה, רצוי במשרד עורכי הדין העורך את הצוואה וכן במשרדי רשם הירושה במשרד המשפטים, כך שיהיה ניתן לאתר אותה בקלות לאחר פטירת המצווה.

למידע נוסף מומלץ לקרוא את מאמרנו האמור לעיל: "תיעוד מצולם ומוקלט של עריכת צוואה ואישורה".


בברכת עד מאה ועשרים בבריאות !


 

יום חמישי, 26 בפברואר 2009

קניית דירה, מכירת דירה - עם עורך דין צמוד בלבד

מבוא:
קניית דירה הינה אחת הרכישות הגדולות והיקרות ביותר, מבחינה כספית, בחייהם של רוב בני האדם. בד"כ מוציא אדם את מיטב כספו, אשר חסך משך השנים, וכן לוקח הלוואת משכנתא כבדה בבנק למשכנתאות, על מנת לרכוש את בית חלומותיו.
לעיתים קרובות, כפי שניתן לקרוא בפורומים באינטרנט המתיימרים לתת לגולש ייעוץ משפטי און – ליין, עושים רוכשי דירות מאמצים אינטלקטואלים רבים, במטרה להימנע משכירת שירותיו של עורך דין מומחה, אשר ייצג אותם בעסקה היקרה ביותר בחייהם.
כך עשו רבים מלקוחותיה "המאושרים והמרוששים" של חב' חפציבה, ולמרבה הפלא כך עדיין עושים רוכשי דירות רבים.
יתרה מכך, ביום 25.02.2009, בתוכנית כולבוטק, הוצגה כתבה בה סופר סיפורם של כ- 50 משפחות, אשר רכשו את דירת חלומותיהם בפרויקט כלניות בעפולה, וכיום, חמש שנים אחרי, הם ללא הדירה וללא הכסף

יום ראשון, 25 בינואר 2009

תיעוד מצולם ומוקלט של עריכת צוואה ואישורה

הואיל ואין אדם יודע את פקודת יומו ואת מידת ימיו והואיל וברצוני לצוות על אשר ייעשה ברכושי לאחר מותי...
"דור הולך ודור בא והארץ לעולם עומדת" (קהלת, פרק א', פסוק ד'), אמר שלמה המלך, ואכן, כך היו פני הדברים, מאז ומעולם. והארץ, היינו - רכושו של אדם, נשאר אחרי מותו ליורשיו, ובאין הסדר ידוע ותקף מראש, עלולות לפרוץ בין היורשים, מלחמות ירושה, אשר לעיתים קרובות, יוצרות בתוך המשפחה, קרע בלתי ניתן לאיחויי.


להלן מספר מקרים מהמציאות:
פסק דין עז 40080/04, עיזבון המנוחה ב.ה. נגד א.כ., מתחיל במילים אלו, הנאמרות בצער, ע"י כבוד השופט בן ציון גרינברגר, בבית המשפט לעינייני משפחה בירושלים:

"בפרשה עגומה ומצערת זו נחלקים בני משפחתה של המנוחה, ב.ה. ז"ל (להלן: "המנוחה"), לשני מחנות. המנוחה ערכה בחייה שתי צוואות,